Доклад на Всероссийском жилищном конгрессе на семинаре по зарубежной недвижимости в Санкт-Петербурге 5 октября 2012 года

Добрый день, уважаемые Дамы и Господа!

Мы занимаемся арендой и управлением недвижимостью.

Кроме того, как дополнительные услуги, мы предлагаем ремонты купленных квартир, покупку и продажу недвижимости и все сопутствующие услуги, необходимые для иностранцев, желающих купить недвижимость, сдавать ее в аренду и получать деньги от аренды на счет.

Все наши специалисты имеют немецкое образование и дипломы, и все необходимые лицензии, разрешения и сертификаты для проведения риэлтерской, юридической, ремонтной и т.д. работ.

Мой приезд в этом году в Россию, это пилотный проект, вызванный тем, что последнее время спрос со стороны российских граждан на немецкую недвижимость значительно вырос и остается последние пару лет стабильно высоким.

***

Кто уже интересовался рынком недвижимости в Германии, наверное знает, что подавляющее большинство граждан страны не имеют здесь квартир или домов в собственности и снимают в аренду квартиры и дома, в которых постоянно, порою всю жизнь, живут.

Таких арендаторов практически 70% населения.

Почему так происходит? Все очень просто - если человек в Германии не может заплатить сам за квартиру - ему помогает государство.

Государство перенимает на себя обязательства по уплате арендной платы за жилье, соответствующее социальным нормам, и поэтому отпадает страх оказаться на улице и, соответственно, отпадает необходимость иметь свое жилье в собственности.

В этом плане Германия – уникальная страна и данный факт дает большое поле для развития и процветания арендного бизнеса.

Поэтому рынок аренды в Германии имеет очень организованную форму, договор защищает как арендатора, так и арендодателя и развит этот рынок чрезвычайно широко.

С другой стороны достойную пенсию и достойную старость государство не гарантирует совершенно, что подвигает среднего гражданина (как говорится - среднего бюргера) как-то позаботиться о достойном на старости лет уровне жизни с одной стороны и, с другой стороны, позаботиться о сохранности нажитых капиталов.

Для этого немцы вкладываются в недвижимость, чтобы получать доход от аренды в качестве добавки к пенсии и сохранить деньги от инфляции.

Инфляция в Германии достаточно низкая, но она есть, и планомерный рост цен на недвижимость компенсирует этот момент.

Кроме того, в Германии на сегодняшний день очень низкие проценты по кредитам 3-3.5%, а доход от аренды 4-6% и тот факт, что право собственности в Германии абсолютно незыблемо, т.е. ваша недвижимость всегда останется при вас и дешевле она стоить, в связи с какой-нибудь переоценкой недвижимости, не будет.

***

Многие наши граждане не решаются на приобретение доходного объекта в Германии, потому что возникает масса вопросов:

• как найти квартиру с нормальной доходностью от аренды
• как правильно подписать договор аренды
• как я буду все оформлять у нотариуса?
• как я буду искать жильца, не зная немецкого языка?
• как я буду смотреть квартиры? Как договориться?
• как я буду получать деньги с жильцов?
• что делать, если в квартире сломается кран и жильцы попросят его заменить?
• и т.д. и т.п...

Все эти проблемы решаются просто - мы берем на себя решение вопросов, связанных с оформлением на Вас недвижимости, которую Вы у нас покупаете.

Исключением является, пожалуй, только перевод денег через границу и Ваш приезд в Германию (получение визы). Тут существует несколько вариантов и каждый выбирает удобный для себя.

Наша управляющая компания берет на себя заботы о сохранности Вашей недвижимости, о поиске арендатора, об организации необходимых ремонтных работ и переговорах с арендатором, о переводе арендной платы к вам на счет и проч. и проч..

Мы организуем решение вопросов, связанных с арендой. Стоит это с одного объекта (например квартиры) -15 евро в месяц. Независимо от величины, стоимости и месторасположения квартиры.

Наша компания предоставляет все услуги, необходимые для организации Вашего арендного бизнеса в Германии - в этом собственно и заключается суть работы управляющей компании.

Вам остается только решиться на покупку квартиры для сдачи в аренду и приехать в Германию для подписания договора у нотариуса.

Нашему, российскому, как и любому другому гражданину, желающему купить недвижимость в Германии, для того, чтобы сдать ее в аренду, можно открыть счет в банке в Германии, на который и будут перечисляться деньги за аренду.

Счет в немецком банке может открыть далеко не каждый, и такая возможность появляется, если Вы покупаете, например, квартиру, сдающуюся в аренду. Деньги на счет вы начинаете получать практически сразу после покупки иоформления документов (процесс занимает от недели до двух месяцев, в зависимости от Земли, в которой вы покупаете недвижимость.)

Ваше присутствие в Германии может вполне ограничиться 7-10 днями.

Далее наша компания будет выплачивать Вам арендную плату каждый месяц, независимо от того - есть жилец в квартире, или нет его (пока условия таковы).

При оформлении покупки квартиры мы берем на себя расходы на нотариуса, регистрацию в поземельной книге, уплату налога – все, что составляет минимум 12-15 % от стоимости квартир, выставленных на продажу агентствами по недвижимости. При покупке, если вы сами этим занимаетесь, вы обычно должны заплатить 12-15% сверху указанной в рекламе стоимости.

Почему так? Объясняю - потому что компания продает свои квартиры, по сути, вы покупаете как бы квартиры от застройщика, либо квартиры вторичного рынка, но после кап. ремонта, который компания уже провела, либо квартиры, которые находятся на балансе у компании.

У вас, конечно же, сразу возникает вопрос, а, сколько же все это стоит? Управление для одного объекта (например, квартиры) повторю,- стоит 15 евро в месяц.

Просмотр квартиры или дома, если вы их приобретаете у нашей компании, мы так же можем Вам организовать.

И вот еще один очень важный момент- это я хотела бы отдельно подчеркнуть:

Надо учесть, что сдача в аренду квартиры в Германии имеет ряд нюансов, которые связаны с защитой потребителя.

Поэтому, если вы хотите купить квартиру сами и сами выберете ее из множества продающихся по Германии - мы так же поможем вам все осмотреть, оформить, найти жильца, сделать ремонт, если это требуется, открыть счет и прочее.

Но, конечно, в этом случае гарантировать ежемесячную арендную плату не зависимо от наличия жильцов мы уже не сможем, и решение конфликтных ситуаций вы будете регулировать сами.

Проблемы могут возникнуть, если жилец не платит и не хочет оформлять помощь от государства или квартира не соответствует социальным нормам, а он не хочет съезжать. По немецким законам, если жилец не платит -
его чрезвычайно сложно выселить.
Это можно сделать только через суд, соответственно расходы по судебному разбирательству могут быть очень весомыми и длиться это разбирательство может не один месяц. Поэтому, не знакомым с арендным бизнесом в Германии гражданам, лучше самостоятельно не сдавать свою недвижимость.

Этих проблем легко избежать, если поручить управление арендой в Вашем доходном доме, или в Вашей квартире управляющей компании. Тогда за перевод арендной платы и коммунальных платежей будет уже отвечать управляющая компания, которая обязалась Вам выплачивать по договору арендную плату .

Я не говорю сейчас о таких эксклюзивных вещах, как встреча с адвокатом (в случае возникновения вопросов по эмиграции), налоговым консультантом (для ведущих бизнес в Германии, если у вас возникнет такое желание) или встрече в аэропорту и предоставлении переводчика-эти услуги оплачиваются отдельно.

Надо также учитывать, что в последнее время, в связи с возросшим спросом на недвижимость, в Германии появилось много фирм однодневок, открывающих сайты в интернете для привлечения наших граждан и бесследно исчезающих
при получении денег, а так же множество посреднических фирм, оказывающих исключительно посреднические услуги по покупке недвижимости.

Наша фирма работает уже много лет и хочу еще раз подчеркнуть, что мы продаем квартиры от первого лица, находящиеся у нас в управлении.

И до оформления объекта у нотариуса – никаких предварительных оплат за будущие услуги от Вас никто не потребует.

***

Надо сказать, что немецкий рынок недвижимости остается самым стабильным в мире.

Аналитический центр Deutsche Bank считает,( а как мы знаем Deutsche Bank является крупнейшим инвестором на рынке недвижимости, и не только вГермании) , что снижение цен на жилье после бума 2000-х годов в большинстве стран еврозоны, включая Испанию, еще не закончилось, но вместе с тем, ожидает удорожания квартир в востребованных немецких городах.

Европейский рынок недвижимости после бума в начале 21-го века все еще переоценен. Поэтому в Ирландии, Испании и Греции процесс нормализации цен в обозримом будущем продолжится, а во Франции, Бельгии и Нидерландах он может начаться. В Италии и Португалии жилье, скорее всего, не подешевеет, а в Германии оно по целому ряду причин будет дорожать.

Наблюдавшийся на рубеже веков "чрезвычайный скачок цен" на жилье был вызван в целом ряде стран ЕС тем, что кредитные ставки еще в ходе подготовки к введению евро резко снизились "до немецкого уровня", указывают авторы исследования. Непривычно дешевая ипотека привела к возникновению на европейском рынке недвижимости мыльного пузыря, который лопнул через год-два после американского.

А с 2009 года цены в Германии растут, причем с 2011 года ускоренными темпами, но одновременно увеличиваются и доходы немцев, так что "индекс доступности жилья" в Германии по-прежнему остается вблизи своих исторических минимумов,констатируют авторы исследования и предсказывают на ближайшие годы дальнейший рост цен на немецкую недвижимость.

Этому будут способствовать и достаточно стабильное экономическое развитие страны, и низкий уровень кредитных ставок, и огромные размеры сбережений немцев, которые частично могут пойти на покупку жилья. Немаловажным дополнительным фактором станет приток средств из проблемных стран еврозоны, состоятельные жители которых рассматривают сейчас Германию как "тихую гавань", а потому усиленно покупают здесь недвижимость

Таковы основные тезисы исследования европейского рынка жилой недвижимости, проведенного экспертами Аналитического центра Deutsche Bank (DB Research) во Франкфурте-на-Майне.

***